Comment GetRateo calcule
Chaque chiffre de ce site vient des formules ci-dessous. Elles sont publiées pour que vous puissiez les vérifier avec votre contrat, un tableur ou les chiffres de votre banque. Là où une convention est réellement ambiguë, cette page le dit, au lieu de masquer le choix.
La mensualité
Pour un prêt à mensualités constantes, le paiement qui amortit exactement un capital P sur n périodes au taux périodique i vaut P × i / (1 − (1+i)^−n). Le taux périodique est le taux nominal annuel divisé par douze, ce que presque tous les prêts immobiliers de l'UE utilisent. À taux zéro la formule divise par zéro, la mensualité vaut donc simplement P / n. Pour les prêts à capital constant, la part de capital est fixe, P / n, et les intérêts baissent chaque mois, donc la mensualité démarre plus haut et diminue.
L'arrondi, et pourquoi le tableau se solde à zéro
Chaque montant est conservé comme un nombre entier de centimes, jamais comme une fraction décimale. Les intérêts sont la seule valeur à virgule flottante du calcul et sont arrondis immédiatement au centime entier. Cela compte sur 360 lignes : en arithmétique décimale l'erreur d'arrondi s'accumule et le capital final tombe à quelques centimes de zéro. Ici l'identité capital initial moins capital amorti moins remboursement anticipé égale capital restant se vérifie exactement à chaque ligne, la colonne capital totalise votre montant emprunté au centime, et la dernière mensualité est ajustée pour solder ce qui reste. C'est ce que font les vrais contrats, et c'est pourquoi votre dernière mensualité peut différer légèrement des autres.
Le TAEG
Le TAEG n'est pas le taux nominal multiplié par douze. C'est le taux annuel effectif X qui résout l'équation de l'annexe I de la directive 2014/17/UE, équilibrant ce que vous recevez contre tout ce que vous remboursez, frais inclus, avec tous les intervalles exprimés en années. Il n'existe pas de solution analytique, il est donc trouvé numériquement par dichotomie. C'est exactement la définition que votre prêteur est légalement tenu de publier, et c'est pourquoi le TAEG, et non le taux nominal, est le chiffre sur lequel comparer les offres.
Les remboursements anticipés
Un remboursement anticipé s'applique après la mensualité prévue du même mois, ce que prévoient la plupart des contrats de l'UE. Il fait ensuite l'une de deux choses, et c'est le choix que votre banque présente rarement clairement. Réduire la durée laisse la mensualité où elle est et termine le prêt plus tôt, ce qui économise le plus d'intérêts parce que le capital baisse plus vite sur toute la durée restante. Réduire la mensualité conserve la date de fin et recalcule le paiement sur les périodes restantes, ce qui libère de l'argent maintenant mais économise considérablement moins au total. La calculatrice montre les deux, parce que la bonne réponse dépend de votre besoin de trésorerie mensuelle ou de votre envie d'en finir avec le prêt.
Ce qu'elle ne sait pas
C'est une simulation, pas une offre, et trois choses varient réellement selon le prêteur et le pays. La convention de calcul : la plupart des annuités mensuelles divisent le taux annuel par douze, mais certains contrats, notamment roumains et espagnols, calculent sur les jours réels rapportés à une année de 360 jours, ce qui change les chiffres sur un prêt long. Les indemnités de remboursement anticipé : plafonnées par la directive sur le crédit hypothécaire mais transposées différemment dans chaque État membre, et la valeur par défaut ici est zéro sauf si vous en saisissez une. Et le taux lui-même : si votre taux est variable, le tableau suppose qu'il reste où vous l'avez fixé, sauf si vous modélisez un changement. Vérifiez les trois dans votre contrat avant de vous appuyer sur un chiffre.
Comment vérifier vous-même
Prenez un scénario et vérifiez la mensualité avec la fonction VPM d'Excel ou LibreOffice : VPM(taux/12; mois; −montant). Elle correspondra au centime. Les intérêts totaux doivent correspondre à la somme de la colonne intérêts du CSV téléchargeable. Si vous trouvez un écart avec votre propre contrat que les trois variables ci-dessus n'expliquent pas, cet écart mérite d'être présenté à votre prêteur, car il signifie généralement qu'un frais dont on ne vous a pas parlé est intégré au tableau.