Cum calculează GetRateo
Fiecare număr de pe acest site vine din formulele de mai jos. Sunt publicate ca să le poți verifica în contract, într-un spreadsheet sau în cifrele băncii tale. Acolo unde o convenție e cu adevărat ambiguă, pagina spune asta, în loc să ascundă alegerea.
Rata
Pentru un credit cu rate egale, plata care amortizează exact un sold P pe n perioade la dobânda periodică i este P × i / (1 − (1+i)^−n). Dobânda periodică e dobânda nominală anuală împărțită la douăsprezece, ceea ce folosesc aproape toate creditele ipotecare din UE. La dobândă zero formula împarte la zero, deci rata e pur și simplu P / n. La creditele cu principal egal, partea de principal e fixă, P / n, iar dobânda scade lunar, deci rata pornește mai sus și scade.
Rotunjirea și de ce graficul se închide la zero
Fiecare sumă e ținută ca număr întreg de bani, niciodată ca fracție zecimală. Dobânda e singura valoare în virgulă mobilă din calcul și e rotunjită imediat, la jumătate în sus în valoare absolută, la banul întreg. Asta contează pe 360 de rânduri: cu aritmetică zecimală eroarea de rotunjire se acumulează și soldul final rămâne cu câțiva bani peste zero. Aici identitatea sold inițial minus principal minus plată în avans egal sold final se verifică exact pe fiecare rând, coloana de principal însumează fix suma împrumutată, la ban, iar ultima rată e ajustată ca să stingă cât a rămas. Ajustarea asta e ce fac și contractele reale, și de aceea ultima ta rată poate diferi ușor de toate celelalte.
DAE
DAE nu e dobânda nominală înmulțită cu douăsprezece. E rata anuală efectivă X care rezolvă ecuația din Anexa I a Directivei 2014/17/UE, echilibrând ce tragi din credit cu tot ce rambursezi, comisioane incluse, cu toate intervalele exprimate în ani. Nu există soluție în formă închisă, deci se găsește numeric, prin înjumătățire pe un interval destul de larg cât să conțină orice dobândă de retail. E exact definiția pe care creditorul tău e obligat legal să o publice, și de aceea DAE, nu dobânda nominală, e numărul pe care compari ofertele.
Plățile în avans
O plată în avans se aplică după rata din grafic, în aceeași lună, ceea ce prevăd majoritatea contractelor din UE. Apoi face unul din două lucruri, și asta e alegerea pe care banca rareori ți-o prezintă clar. Scurtarea perioadei lasă rata unde e și încheie creditul mai devreme, ceea ce economisește cea mai multă dobândă, pentru că soldul scade mai repede pe tot restul creditului. Reducerea ratei păstrează data finală și recalculează plata pe perioadele rămase, ceea ce îți eliberează bani acum, dar economisește considerabil mai puțin în total. Calculatorul le arată pe amândouă, pentru că răspunsul corect depinde de cât de mult ai nevoie de bani lunar și de cât de mult vrei să scapi de credit.
Ce nu știe
E o simulare, nu o ofertă, și trei lucruri chiar diferă de la creditor la creditor și de la țară la țară. Convenția de numărare a zilelor: majoritatea anuităților lunare împart dobânda anuală la douăsprezece, dar unele contracte, cele românești și spaniole în special, calculează pe zile efective raportate la un an de 360 de zile, ceea ce schimbă cifrele pe un credit lung. Comisioanele de rambursare anticipată: plafonate de Directiva privind creditul ipotecar, dar transpuse diferit în fiecare stat membru, iar valoarea implicită aici e zero, dacă nu introduci tu una. Și dobânda însăși: dacă ai dobândă variabilă, graficul presupune că rămâne unde ai setat-o, dacă nu modelezi o schimbare. Verifică toate trei în contract înainte să te bazezi pe vreo cifră de aici.
Cum verifici singur
Ia orice scenariu și verifică rata cu funcția PMT din Excel sau LibreOffice: PMT(dobândă/12; luni; −sumă). Va fi identică la ban. Dobânda totală trebuie să corespundă cu suma coloanei de dobândă din CSV-ul descărcabil. Dacă găsești o diferență față de propriul contract care nu se explică prin cele trei variabile de mai sus, diferența merită dusă la creditor, pentru că de obicei înseamnă că în grafic e inclus un comision despre care nu ți s-a spus.