Como calcula o GetRateo
Cada número deste site vem das fórmulas abaixo. Estão publicadas para que as possa verificar no contrato, numa folha de cálculo ou nos números do seu banco. Onde uma convenção é realmente ambígua, esta página di-lo, em vez de esconder a escolha.
A prestação
Num crédito com prestações iguais, o pagamento que amortiza exatamente um capital P em n períodos à taxa periódica i é P × i / (1 − (1+i)^−n). A taxa periódica é a taxa nominal anual dividida por doze, o que quase todos os créditos habitação da UE usam. À taxa zero a fórmula divide por zero, por isso a prestação é simplesmente P / n. Nos créditos de capital constante a parcela de capital é fixa, P / n, e os juros descem todos os meses, por isso a prestação começa mais alta e desce.
O arredondamento, e porque o plano fecha a zero
Cada montante é guardado como número inteiro de cêntimos, nunca como fração decimal. Os juros são o único valor de vírgula flutuante do cálculo e são arredondados imediatamente ao cêntimo inteiro. Isto conta ao longo de 360 linhas: com aritmética decimal o erro de arredondamento acumula-se e o capital final acaba a alguns cêntimos de zero. Aqui a identidade capital inicial menos capital amortizado menos amortização antecipada igual a capital em dívida verifica-se exatamente em cada linha, a coluna de capital soma ao cêntimo o montante emprestado, e a última prestação é ajustada para liquidar o que resta. É o que fazem os contratos reais, e é por isso que a sua última prestação pode diferir ligeiramente de todas as outras.
A TAEG
A TAEG não é a TAN multiplicada por doze. É a taxa anual efetiva X que resolve a equação do Anexo I da Diretiva 2014/17/UE, equilibrando o que lhe é disponibilizado contra tudo o que devolve, comissões incluídas, com todos os intervalos expressos em anos. Não existe solução fechada, por isso é encontrada numericamente por bisseção. É exatamente a definição que a sua instituição é legalmente obrigada a publicar, e é por isso que a TAEG, e não a TAN, é o número com que comparar propostas.
As amortizações antecipadas
Uma amortização antecipada aplica-se depois da prestação prevista do mesmo mês, o que a maioria dos contratos da UE estabelece. Depois faz uma de duas coisas, e essa é a escolha que o banco raramente apresenta com clareza. Reduzir o prazo deixa a prestação onde está e termina o crédito mais cedo, o que poupa mais juros porque o capital desce mais depressa durante toda a vida restante. Reduzir a prestação mantém a data final e recalcula o pagamento sobre os períodos que restam, o que liberta dinheiro agora mas poupa consideravelmente menos no total. O simulador mostra ambos, porque a resposta certa depende de precisar do dinheiro todos os meses ou de querer livrar-se do crédito.
O que não sabe
É uma simulação, não uma proposta, e três coisas variam realmente de instituição para instituição e de país para país. A convenção de contagem de dias: a maioria das anuidades mensais divide a taxa anual por doze, mas alguns contratos, nomeadamente romenos e espanhóis, contam dias efetivos sobre um ano de 360 dias, o que altera os números num crédito longo. As comissões de amortização antecipada: limitadas pela Diretiva do crédito hipotecário mas transpostas de forma diferente em cada Estado-Membro, e o valor por omissão aqui é zero se não introduzir nenhum. E a própria taxa: se a sua taxa for variável, o plano presume que se mantém onde a definiu, se não modelar uma alteração. Verifique as três no contrato antes de se basear em qualquer número.
Como verificar sozinho
Tome qualquer cenário e verifique a prestação com a função PGTO do Excel ou LibreOffice: PGTO(taxa/12; meses; −montante). Corresponderá ao cêntimo. Os juros totais devem corresponder à soma da coluna de juros do CSV descarregável. Se encontrar uma diferença face ao seu contrato que as três variáveis acima não expliquem, essa diferença merece ser levada à sua instituição, porque normalmente significa que no plano está incluída uma comissão de que não lhe falaram.