Vale a pena amortizar se o banco cobrar comissão?

Muitos ouvem que a instituição cobra pela amortização antecipada e param aí. Normalmente é a conclusão errada, e a aritmética que resolve leva cerca de um minuto.

Revisto 2026-07-30Como calculamos

Abrir este cenário no simulador

Quanto pode ser a comissão, legalmente

Para crédito habitação, a Diretiva europeia do crédito hipotecário limita o que uma instituição pode cobrar pela amortização antecipada: a compensação tem de ser justa, objetivamente justificada, e não pode exceder a perda financeira real da instituição. Na prática a maioria dos Estados-Membros ficou num limite de cerca de 0,5 % a 1 % do montante amortizado, e vários não permitem comissão em créditos de taxa variável. O seu contrato indica o valor; não é algo que a instituição decida depois.

Exemplo calculado

Montante do empréstimo €250 000 · Prazo 25 anos · Taxa de juro 4,50% · Amortização pontual €20 000

Juros poupados: €32 417
Tempo ganho: 3 anos 1 mês
Juros totais: €134 458

Calculado pelo mesmo motor do simulador, por isso estes números coincidem com o que vê ao abrir o cenário.

Contra o que a comissão compete

Compare essa percentagem com o que o mesmo dinheiro lhe teria custado em juros. Um montante amortizado cedo deixa de gerar juros em cada ano restante do crédito, por isso num crédito habitação com uma década ou mais à frente, os juros evitados chegam normalmente a muitas vezes a comissão única. É toda a comparação: uma pequena percentagem agora contra anos de capitalização depois.

Quando a comissão ganha, de facto

Há um ponto em que deixa de valer a pena, e está perto do fim do crédito. Nos últimos anos o capital em dívida é pequeno e quase toda a prestação já é capital, por isso restam poucos juros para evitar, enquanto a comissão continua proporcional ao que amortiza. Se ao seu crédito faltam um ano ou dois, faça o cálculo antes de entregar algo; é o único caso em que a comissão pode realmente consumir o benefício.

Os custos que se esquecem de contar

Duas coisas distorcem a comparação no sentido inverso. Primeiro, o dinheiro usado para amortizar é dinheiro que já não está como poupança, e perder a reserva de emergência para poupar juros é raramente uma boa troca. Segundo, se o crédito é barato e consegue obter mais noutro lado depois de impostos de forma fiável, a aritmética pode favorecer investir. Nenhuma altera o cálculo da comissão, mas ambas pertencem à decisão.

Calcular no seu crédito

Ponha o capital em dívida, a taxa e o prazo restante no simulador, acrescente o montante que está a considerar, e introduza a percentagem de comissão do contrato. A poupança total mostrada já tem a comissão descontada, por isso compara o número honesto e não o bruto. Se a poupança continuar claramente positiva, a comissão não é o obstáculo que parecia.

Fontes

Estes guias são informação, não consultoria financeira. O seu contrato determina a convenção de contagem, as comissões e as condições de amortização antecipada, e essas variam entre instituições e países. Verifique qualquer número no contrato antes de agir.